Aluguel, compra e Minha Casa, MInha Vida podem ser afetados caso não haja ajuste no texto
O mercado imobiliário — que inclui aluguel, construção, compra e venda de imóveis — está atento às mudanças que a reforma tributária vai trazer. E os impactos podem ser grandes, pelo menos é isso que alegam os representantes do setor. Eles estiveram em mais uma audiência pública realizada no Senado para debater o PLP 68/2024, que regulamenta a reforma.
Na audiência, foram apresentados dados de um estudo que mostra que a carga tributária aplicada hoje na construção e incorporação é de 7,8%. Mesmo com uma redução de 40%, já prevista no texto atual, a carga de impostos para o setor subiria para 10,9%, alteração que poderia agravar ainda mais o déficit habitacional do país — que hoje chega a 7 milhões de moradias, segundo o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Renato de Sousa Correia.
Para que o setor não sinta o impacto, um redutor maior — de 60% — seria suficiente para manter a carga tributária no mesmo índice atual, de 7,8%. No caso do aluguel, o texto prevê um redutor de 60%, mas esse número deveria ser de 80% para também absorver o impacto e não afetar a tributação nas locações.
O relator da matéria no Senado, Eduardo Braga (MDB-AM) apresentou dados do IBGE que mostram que o número de aluguéis aumentou muito entre 2016 e 2022 — passando de 18,5% para 21,1%. Segundo o parlamentar, esse movimento é puxado sobretudo por jovens que não podem investir altos valores na compra de imóveis.
Outros dados apresentados na audiência reforçam os números de Braga, como os levados pelo presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovi/SP), Ely Wertheim.
Hoje, quem compra um imóvel para ganhar com a locação paga cerca de 12% de imposto. O redutor previsto pelo texto atual da reforma é de 60%, o que faria a carga tributária passar de 12% para 20%, segundo Wertheim. O setor de alugueis reivindica que o redutor passe para 80%, o que não resolveria, mas amenizaria o impacto da mudança. No entendimento dos representantes do setor, se a mudança no texto não ocorrer, a inflação sobre o aluguel pode aumentar, em função do déficit habitacional que pode passar a existir.
Outro impacto previsto pela reforma, segundo o presidente do Secovi, é no programa Minha Casa, Minha Vida. O gestor alega que se o redutor para incorporação não subir de 40% para 60%, os imóveis do programa poderão ter 15% de aumento no seu preço.
O texto da reforma tributária prevê uma mudança para o IPTU, que é uma nova possibilidade de alteração da base de cálculo. Essa atualização, segundo a EC 132/23, poderá ser feita por meio de decreto municipal. A palavra “atualizar”, prevista na nova legislação, pode gerar dúvidas quanto ao tributo, já que pode significar recomposição do valor do IPTU pela inflação ou pelas variações de mercado.
Revisar processos fiscais e contábeis — com a grande transformação que a reforma tributária vai trazer — deve ser a medida mais urgente tomada pelas empresas. A criação do IBS trará uma nova forma de apuração dos impostos, que precisa ser estudada e compreendida.
O que muda drasticamente serão as alíquotas e seus valores. Para isso, muitas empresas terão que reconfigurar seus sistemas de gestão para garantir que o cálculo de impostos esteja em conformidade com as novas normas. Isso deve exigir um aumento dos investimentos em sistemas e programas de computador, além da contratação de serviços especializados.
O doutor em Direito, Caio Bartine, observa que o ambiente tributário é dinâmico e as legislações costumam sofrer modificações frequentes. Com a reforma tributária, as transformações serão ainda mais profundas, o que vai demandar das empresas um planejamento de monitoramento e revisão periódicas, para fazer os ajustes de estratégias conforme o necessário.
“É importante também um investimento na capacitação da equipe, principalmente da equipe que cuida diretamente das questões fiscais e tributárias, com a finalidade de entender o impacto dessas novas regras sobre a carga tributária da empresa. E, consequentemente, auxiliar na tomada de decisões que sejam estratégicas.”
Investir em treinamentos e na atualização das equipes será fundamental para garantir que a empresa esteja em conformidade e evite riscos de autuações fiscais.
A reforma também prevê mudanças na cessão de incentivos fiscais e benefícios, o que também vai acontecer com os estados com o fim dos incentivos. Essa mudança vai impactar nos custos operacionais, alterando a carga tributária para muitas empresas e, consequentemente, podendo alterar o preço final de produtos e serviços. Caio Bartine explica como pode ser o impacto dessas mudanças.
“Nós temos possibilidade de grandes alterações na parte de incentivos fiscais. Tem uma parte relativa a um tratamento incentivado a um regime específico a depender da atividade, a um regime diferenciado. Por isso, toda essa revisão e a identificação desses incentivos, é essencial com a atividade empresarial para maximizar os benefícios que a norma pode vir a trazer.”
Com ou sem incentivos, a reforma pode exigir também das empresas uma revisão nas estratégias de precificação. Com a unificação de impostos e a mudança nas alíquotas, a margem de lucro e o impacto sobre a cadeia produtiva precisam ser reavaliados.
A expectativa das empresas é grande, assim como as mudanças previstas pela reforma tributária, que em 2025 já começa a provocar as primeiras alterações no sistema de impostos no país. Simplificação, aumento da transparência e distribuição mais justa dos tributos são alguns dos objetivos da transformação do sistema — esperada há 30 anos.
Para as empresas, a promessa é de um ambiente tributário mais previsível e eficiente. As mudanças devem estimular investimentos e promover o crescimento econômico. Mas até que a reforma seja concluída, haverá um período de transição. E as empresas precisam prestar atenção às primeiras alterações.
Mudanças, de fato, não começarão a valer no próximo ano. Mas o advogado tributarista Edison Fernandes explica que 2025 será um ano de preparação. “Muitas mudanças tributárias que nós estamos vendo agora — e que devem ser aprovadas até o fim deste ano — estão relacionadas à reforma tributária. E a reforma tributária começa a produzir efeito e a ser aplicada em 2026. Então, as empresas terão o ano de 2025 para se preparar para essas mudanças.”
O especialista ainda ressalta que existem outras alterações contábeis que vão impactar a apuração dos tributos. “A primeira delas é a Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) — a forma como as empresas vão apresentar seu lucro ou prejuízo. E essa norma passa a ser obrigatória a partir de 2027.”
Como se trata de uma norma que traz uma mudança significativa, é importante que as empresas comecem desde já a se preparar para ela, avalia Fernandes.
A forma de apresentação do lucro ou prejuízo das empresas também impacta na forma de preenchimento de obrigações de declarações para Receita Federal, avaliação se há ou não lucro, possibilidade de aproveitamento de algum crédito ou despesa.
“A mudança contábil não muda o imposto em si, mas ela pode mostrar algumas questões relacionadas à matéria tributária que vão merecer estudo e planejamento”, avalia.
Com mais de 1.600 emendas, o primeiro texto que regulamenta a reforma tributária tem mais uma ressalva, que vem de um setor essencial: o saneamento básico. Para tentar sensibilizar o Congresso e reverter o projeto original — que aumenta de 9,74% para 26,5% a carga tributária — setores ligados à água e saneamento fazem um abaixo-assinado virtual de apoio à causa.
Um dos argumentos da ABCON SINDCON e da AESBE — que são as entidades que reúnem empresas públicas e privadas do setor do saneamento — é que a migração dos impostos existentes hoje para o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), deve aumentar muito a carga tributária do setor. Segundo as associações, o aumento previsto na conta de água deve ser de 18%. Só assim será possível manter as margens das operadoras nos níveis atuais e seguir com os investimentos.
A meta do abaixo assinado é recolher 10 mil assinaturas da sociedade em geral, para que o documento seja apresentado no Congresso. Até o fechamento desta edição, mais de 9,7 mil assinaturas já haviam sido recolhidas.
Junto com dados do Instituto Trata Brasil, as entidades ligadas ao saneamento ressaltam que mais da metade da população não possui cobertura de esgoto e cerca de 15% dos brasileiros não têm acesso à água tratada.
“Nesse Brasil sem saneamento, quase 75% da população tem renda de até um salário-mínimo. Ou seja, se o modelo proposto prevalecer, a população será duplamente impactada: com tarifas mais altas e com o potencial atraso no acesso a esses serviços essenciais”, destaca o documento em sua pagina oficial.
Na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado, estão sendo feitas audiências públicas para debater o tema. No próximo dia 14, último dia de reuniões, o setor será ouvido e deve apresentar o documento com as assinaturas.
Uma das demandas pleiteadas no Congresso é que o setor de água e esgoto seja equiparado ao da saúde — o que traria neutralidade ao saneamento, sem mudanças significativas no atual patamar de tributação.
Em um artigo publicado no site da Abcon especialistas da área destacam.
“O acesso à água potável melhora a qualidade de vida da população beneficiada, reduz a mortalidade infantil e a incidência de diversas doenças, bem como é capaz de mitigar os impactos ambientais. Soma-se a isso diversas externalidades positivas em saúde pública, aumento da produtividade da força de trabalho e melhoria da educação infantil, além de vantagens que podem ser mais facilmente apreciadas sob a perspectiva econômico-financeira.”
Mais um passo importante para a regulamentação da Reforma Tributária: a criação de um pré-comitê gestor do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Um acordo de cooperação técnica foi firmado entre representantes da Frente Nacional de Prefeitas e Prefeitos (FNP), o Comitê Nacional de Secretários de Fazenda (Comsefaz) e a Confederação Nacional de Municípios (CNM) esta semana, em Brasília.
O pré-Comitê Gestor do IBS antecipa a governança do Comitê definitivo, que prevê uma estrutura administrativa composta por representantes dos estados e municípios que deve garantir a eficiência do novo imposto. Nesta etapa pré-operacional, que funcionará antes do tributo entrar em vigor, deverá haver compartilhamento de decisões e transparência nas etapas de discussão no Congresso Nacional.
Outros pontos previstos para o acordo incluem o planejamento de como funcionará o trabalho do Comitê Gestor, dos sistemas de tecnologia e também da administração da gestão tributária.
Um dos principais pontos levantados pelos membros do pré-comitê é que os entes consigam manter sua autonomia, mesmo diante de um cenário divergente do que eles apoiaram, como explica o vice-presidente da FNP, prefeito Dário Saadi.
“A Frente Nacional dos Prefeitos se posicionou contra a Reforma Tributária, mas já que ela foi aprovada, é importante que possamos garantir a autonomia e a manutenção e ampliação das receitas para os municípios. Isso é fundamental para que os municípios brasileiros, especialmente os médios e grandes, possam continuar mantendo as suas políticas públicas e atender a população.”
Principais pontos do acordo
Os mais de 5,5 mil prefeitos eleitos em outubro começam 2025 com um desafio dos grandes: conduzir seus municípios na transição tributária prevista pela EC 132/23 para ocorrer entre 2025 e 2028. Nesse período de adaptação, o novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) passará a substituir o ISS e o ICMS, impactando diretamente a principal fonte de receita dos municípios brasileiros.
O IBS, que promete unificar a tributação sobre bens e serviços, surge como uma tentativa do governo federal de simplificar o sistema tributário brasileiro. No entanto, especialistas alertam que essa mudança poderá trazer sérias consequências, especialmente para os municípios menores — que somam cerca de 4,8 mil cidades no país — que frequentemente dependem de receitas do ISS para financiar serviços essenciais.
O mestre em Direito Tributário pela USP, Carlos Crosara, elenca alguns desses desafios.
“O primeiro deles será a convivência com dois regimes jurídicos tributários — o que já aumenta ainda mais a complexidade do sistema. No período de transição, o ISS ainda vai estar valendo com toda sua legislação e regulamentação e vai começar a entrar em vigor, paulatinamente, o IBS. E vai gerar também uma necessidade de investimento em tecnologia e infraestrutura, para rodar esses dois sistemas.”
Outro ponto levantado por Crosara, que pode trazer desafios para os gestores municipais, é a questão da não-cumulatividade do IBS.
“A não-cumulatividade consiste em, se você tiver uma tributação numa transação anterior, você pode aproveitar esse imposto que você arcou na operação anterior, para abater do imposto devido na transação posterior.”
Neste ponto, para Crosara, será necessário uma grande modificação na escrituração dos contribuintes para poder usar essa nova sistemática não-cumulativa, já que nem eles, nem os fiscais tributários, estão acostumados a esse novo modelo. “Vai ser um longo período de adaptação até que eles se habituem a esse novo modelo.”
A expectativa é que o novo imposto traga maior equidade na tributação, mas até que isso aconteça, os prefeitos — principalmente das cidades menores — terão, além de se adaptar às mudanças, garantir que a qualidade dos serviços públicos seja mantida, mesmo em um cenário de incertezas fiscais.
Ranieri Genari, advogado especialista em Direito Tributário pelo IBET, acredita que o impacto para esses gestores será grande, ainda mais no período de transição.
“Do ponto de vista de planejamento — tanto financeiro quanto orçamentário — esse prefeito vai ter um pouco mais de dificuldade para fazer essa composição orçamentária e para entender o quanto esse município pequeno vai deixar de arrecadar ou ter uma elevação dessa arrecadação. Então ele precisa entender que o estudo preliminar para que ele possa tomar essas decisões vai ser muito importante.”
O tamanho da máquina pública também pode ser um fator importante no período de transição, mas o dinamismo econômico maior das cidades de grande porte também será afetado pela reforma, como acredita o assessor de orçamento Cesar Lima.
“Geralmente, as prefeituras menores dependem mais de transferências intergovernamentais do que de sua própria arrecadação. Já para as maiores, que têm uma movimentação econômica maior, esse impacto será mais sentido, mesmo com os "amortecedores" criados para a transição — e certamente haverá perdas num primeiro momento.”
Lima ainda explica que para essas perdas foi criado o fundo de compensação — Fundo Nacional de Desenvolvimento Regional (FNDR) — que deve atuar para zerar eventuais perdas de arrecadação advindas da reforma tributária.
O período de transição previsto pela EC 132 será de 7 anos, tempo em que IPI, PIS, Cofins, ICMS e ISS — impostos que os brasileiros pagam na hora de comprar um produto ou serviço — serão substituídos por CBS, IBS e IS.
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O Congresso promete ter uma semana agitada, com os olhos voltados para a sucessão da presidência da Câmara e muitas pautas importantes ainda pendentes.
Parlamentares correm para ouvir os setores ligados à reforma tributária ainda em discussão na Comissão de Constituição e Justiça do Senado, onde estão sendo feitas audiências públicas.
A pressa é para votar tudo antes do fim do ano e os presidentes Artur Lira e Rodrigo Pacheco “deixarem seus mandatos sendo reconhecidos como aqueles que encaminharam a solução de um problema histórico no Brasil, esperada há 30 anos”, avalia o cientista político Eduardo Grin.
Para avançar com a agenda verde no país, a regulamentação do texto que trata sobre o mercado de carbono deve ser votada o quanto antes. A previsão é que o país siga para a COP 29 — que acontece entre os próximos dias 11 e 22 no Azerbaijão — já com o texto aprovado.
A semana também começa tendo a discussão sobre as emendas parlamentares como prioridade — já que o Congresso ainda não votou a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e precisa apertar o passo para essa votação. “Será fundamental garantir o espaço das emendas”, avalia Grin. Segundo o analista, o aumento do peso das emendas parlamentares — a exemplo do que aconteceu nas eleições municipais — será “vital” para garantir as próximas eleições de 2026, quando os parlamentares concorrerão à reeleição e a novos cargos.
Em função da 10ª Cúpula de Presidentes dos Parlamentos do G20 — que acontece nas instalações do Congresso Nacional, as atividades legislativas estarão suspensas entre os dias 6 e 8 — de quarta a sexta-feira.
A Frente Nacional de Prefeitas e Prefeitos (FNP), juntamente com o Comitê Nacional dos Secretários de Fazenda dos Estados e do Distrito Federal e com a Confederação Nacional de Municípios (CNM) se manifestou sobre mudanças na proposta de reforma tributária em tramitação no Congresso Nacional.
As entidades emitiram uma carta com conteúdo que defende a autonomia federativa na reforma, sobretudo na criação de normas específicas para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O documento apresenta críticas à ideia de um regulamento único para os dois impostos, proposto pela União, e considera que essa medida contraria o que define o pacto federativo.
Pelos termos da carta, a Constituição Federal já atribui aos estados, Distrito Federal e municípios a competência de regulamentação do IBS, enquanto o regulamento da CBS é de exclusividade do presidente da República.
Ainda de acordo com as entidades, há falta de participação dos entes subnacionais nas audiências públicas promovidas pelo Senado, que tratam da reforma tributária.
Os empreendedores brasileiros têm até o final de dezembro para optar pelo regime tributário no qual vão se enquadrar em 2025: Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real. A escolha vai depender de vários fatores, como faturamento anual, porte da empresa, tipo de atividade exercida, entre outros.
Para especialistas em direito tributário, a decisão é estratégica para a saúde financeira dos negócios, especialmente em setores com margem de lucro reduzido. Confira os detalhes de cada um dos regimes:
Lucro Real
No regime de Lucro Real, o cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) é feito com base no lucro líquido que a empresa teve dentro de um determinado período, após os ajustes por adições e/ou exclusões de despesas. A alíquota do IRPJ é de 15% e a do CSLL é de 9%.
Eduardo Natal, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), explica que o recolhimento pode ser feito de forma anual, trimestral ou mensal e, em caso de prejuízo, a empresa é dispensada de pagar os tributos.
“É uma forma muito mais detalhada e que exige um controle contábil e fiscal bastante regulado. Além disso, ele trabalha com deduções, adições e exclusões ao lucro, o que normalmente é utilizado por empresas que faturam mais do que R$ 78 milhões por ano, algumas outras do sistema financeiro que são obrigatoriamente vinculadas ao Lucro Real e também por empresas que tenham uma maior complexidade operacional.”
Portanto, qualquer empresa pode escolher o Lucro Real, mas é uma alternativa mais viável para quem tem baixa lucratividade no início das atividades. Além disso, o regime é obrigatório para:
Lucro Presumido
Já para as empresas que optam pelo regime de Lucro Presumido, a base de cálculo do IRPJ e da CSLL é uma margem de lucro pré-fixada pela legislação, que varia de acordo com a atividade da empresa. Para empresas do comércio, por exemplo, a margem de lucro presumida é de 8% da receita bruta, enquanto a margem de lucro presumida de empresas de serviços é de 32%. Portanto, mesmo que a empresa tenha um lucro maior no período de apuração, a tributação será feita com base na margem pré-fixada.
Segundo o especialista em Direito Tributário Eduardo Natal, o Lucro Presumido é mais vantajoso para empresas com faturamento anual menor do que R$ 78 milhões, “desde que o contribuinte não esteja, pela legislação, excluído dessa possibilidade”.
Simples Nacional
Já o Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte, mais conhecido como Simples Nacional, permite unificar o pagamento de diversos tributos, inclusive impostos estaduais, como o ICMS, municipais, como o ISS, e a contribuição patronal para a previdência.
Podem optar pelo Simples Nacional os Microempreendedores Individuais (MEIs), as Microempresas (ME) e as Empresas de Pequeno Porte (EPP). Para isso, é preciso respeitar o limite anual de faturamento estabelecido pela legislação:
Além da unificação dos tributos, o especialista em Direito Tributário Eduardo Natal ressalta que outra vantagem do Simples Nacional é a não tributação sobre a folha de pagamentos.
André Felix Ricotta de Oliveira, doutor e mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e membro da Comissão de Direito Tributário e Constitucional da OAB/ Pinheiros, recomenda que, para fazer um bom planejamento tributário para 2025, é importante que o administrador da empresa entenda muito bem a atividade exercida, em especial a margem de lucro que espera alcançar no ano que vem.
“Ou perceber se não terá lucro no ano de 2025, pois se não terá lucro, ou a margem de lucro for muito baixa, o melhor regime tributário que ela pode optar é o do Lucro Real. Muitas vezes a empresa opta pelo Lucro Presumido e não chega nos resultados que a legislação presume como lucro. Então é muito importante saber se, dentro das faixas do Lucro Presumido, o seu lucro será maior ou menor. Se for inferior à prevista na legislação do Lucro Presumido, opte pelo Lucro Real.”
Para o especialista em direito tributário Eduardo Natal, o primeiro fator que o empreendedor deve considerar é a possibilidade legal de enquadramento no regime tributário. “São modalidades que colocam, em suas respectivas bases de legislação, limites de faturamento, de atividades”, pondera.
Outro aspecto é o valor da carga tributária efetiva que o regime vai trazer para a empresa. “O quanto de tributo será pago? Considerando que tributo é sempre uma despesa, quanto menor for a carga tributária efetiva, a opção acaba sendo em função da menor onerosidade”, afirma Eduardo Natal.
O terceiro fator a ser considerado para escolha do regime tributário é a burocracia fiscal contábil que, nesse caso, tem o Simples Nacional como menos burocrático em comparação com o Lucro Real e o Lucro Presumido, segundo o especialista.
Simples Nacional: saiba mais sobre o regime unificado de tributação
Simples Nacional: setor de serviços deve ser o mais impactado com a reforma tributária
O especialista em direito tributário André Félix ressalta que a reforma tributária sobre o consumo, que vai começar em 2026 com uma alíquota teste de 1%, vai impactar especialmente os prestadores de serviços e empresas do Simples Nacional.
“Nesse sistema novo do IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), as empresas do Simples Nacional não darão crédito pleno aos seus clientes. Então isso pode afetar o cliente em escolher não adquirir mais uma empresa no Simples Nacional, mas uma empresa no Lucro Presumido ou no Lucro Real.”
Além disso, segundo o tributarista, as empresas do Simples Nacional poderão recolher o IBS e a CBS fora do regime unificado, podendo haver aumento da carga tributária para esses empreendimentos.
Até 14 de novembro, serão 11 audiências publicas e 2 sessões temáticas
A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado começou a série de audiências públicas que vai debater o primeiro texto de regulamentação da reforma tributária. Entre os assuntos de maior relevância no primeiro dia de debates, os ajustes sobre tributação de produtos relacionados ao meio ambiente e, mais uma vez, críticas ao grande número de exceções previsto no texto.
Dessa vez, o autor da crítica foi o diretor-executivo da Instituição Fiscal Independente (IFI) do Senado, Marcus Vinícius Caetano Pestana da Silva. Segundo ele, quanto mais exceções, maiores as dificuldades de fiscalização e transição.
“Já há estudos científicos — como do IPEA e de tantos outros — mostrando que quanto maiores forem as exceções, menores os efeitos positivos sobre o PIB, a produtividade e o emprego”.
Um dos convidados para o debate foi o secretário nacional de Meio Ambiente Urbano e Qualidade Ambiental do Ministério do Meio Ambiente e Mudanças do Clima, Adalberto Felicio Maluf Filho, que sugeriu ajustes para aprimorar o texto, como a redução da bitributação nos produtos reciclados.
Para Adalberto Maluf, famílias de baixa renda que trabalham com reciclagem são as maiores beneficiadas pela simplificação do sistema e a redução nos tributos, além do estímulo à proteção ambiental. O secretário ainda sugeriu que a tributação para os agrotóxicos seja escalonada, variando de acordo com o grau de toxicidade do produto.
A previsão é de que as próximas três semanas sejam de trabalho intenso na CCJ até que sejam concluídas as 11 audiências públicas programadas e duas sessões temáticas com prefeitos e governadores em plenário. A conclusão do trabalho está prevista para 14 de novembro.